Bất Động Sản Là Gì? Kiến Thức Cơ Bản Về Đầu Tư Bất Động Sản

Bất động sản là gì? Đầu tư bất động sản luôn được coi một kênh sinh lời bởi tính ổn định và bền vững. Tuy nhiên, trước khi quyết định mua hoặc bán bất kỳ bất động sản nào, người kinh doanh nên có kiến thức cơ bản về đầu tư bất động sản. Tìm hiểu chi tiết hơn ở bài viết sau của Phân tích tài chính.

I. Bất Động Sản Là Gì?

Bất động sản còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.

Bất động sản ("real estate" hay "real property") có nghĩa ngược với động sản ("personal property").

Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình. Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.

II. Kiến Thức Cơ Bản Về Đầu Tư Bất Động Sản

1. Lý do nên đầu tư bất động sản

a. Khoản đầu tư an toàn trong mùa dịch

Giới chuyên gia nhận định, một trong những khoản đầu tư an toàn nhất trong mùa dịch Covid-19 là đầu tư bất động sản, bởi khi đại dịch được kiểm soát, giá trị bất động sản sẽ “đối mặt” với đà tăng trưởng mạnh mẽ.
Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản hấp thụ dòng tiền rất tốt, chỉ sau chứng khoán. Khi các hoạt động sản xuất - kinh doanh hầu như bị trì trệ vì dịch bệnh, dòng tiền từ kênh chứng khoán sẽ nhanh chóng chuyển qua đầu tư bất động sản.

b. Nhận được sự hỗ trợ của ngân hàng

Bất động sản là loại hình tài sản thế chấp dễ nhận được sự chấp thuận của ngân hàng khi đi vay. Đồng thời, mức lãi suất ưu đãi cho việc vay thế chấp bất động sản cũng rất thấp, tạo điều kiện thuận lợi để những người kinh doanh địa ốc sử dụng làm đòn bẩy tài chính.

c. Tạo thêm nguồn thu nhập định kỳ ổn định

Giới đầu tư địa ốc có thể dễ dàng thu về khoản lợi nhuận hàng tháng từ việc cho thuê hoặc tham gia vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản mà không cần tốn nhiều công sức, bởi chúng được coi là khoản thu nhập thụ động.

d. Lợi ích về thuế

Đầu tư bất động sản cũng đem lại cơ hội để được khấu trừ và giảm thuế. Bằng cách đầu tư bất động sản, nhà đầu tư có thể được khấu trừ một số khoản chi phí như chi phí sở hữu, quản lý và vận hành tài sản.

e. Lạm phát tăng - Đất vẫn bình ổn

Theo thống kê, tỷ lệ trượt giá và lạm phát hàng năm nằm ở mức từ 3 - 4%, cộng thêm tác động của đại dịch Covid-19, cả hai thị trường đầu tư lớn là vàng và chứng khoán đều bị ảnh hưởng tiêu cực, liên tục bị biến động. Cụ thể, so với cùng kỳ năm ngoái, giá vàng đã giảm khoảng 4 - 6 triệu đồng/ lượng.

Trong khi đó, kênh bất động sản tuy chịu một số ảnh hưởng nhất định của dịch bệnh trong thời gian ngắn hạn, nhưng xét về yếu tố lâu dài thì luôn bình ổn và mang lại khoản lợi nhuận bình quân khá cao cho các nhà đầu tư.

2. Trước khi đầu tư bất động sản bạn nên đặt ra câu hỏi?

Đầu tư bất động sản luôn được coi một kênh sinh lời bởi tính ổn định và bền vững. Tuy nhiên, trước khi quyết định mua hoặc bán bất kỳ bất động sản nào, người kinh doanh nên đặt ra câu hỏi: “Đầu tư lướt sóng hay dài hạn?”, “Chọn dòng tiền hay lãi vốn?”, “Lựa chọn phân khúc đầu tư nào?” để có thể quản lý dòng tiền một cách tối ưu nhất.

a. Chọn đầu tư “lướt sóng” hay đi đường dài “ăn chắc mặc bền”?

Ưu điểm của chiến lược đầu tư lướt sóng nằm ở chỗ người kinh doanh không cần “rót” nhiều vốn trong khoảng thời gian dài. Thông thường, loại hình này chỉ có thời hạn khoảng vài tháng đến dưới 1 năm với mức lợi nhuận thu về nhanh, thậm chí có thể “ăn đậm”.

Tuy nhiên, đầu tư lướt sóng đòi hỏi nhà đầu tư phải nhạy bén trước mọi biến động của thị trường bất động sản, có kiến thức chuyên môn cao để lựa chọn thời điểm xuống tiền thích hợp. Nếu mới bước chân vào thị trường, chưa có nhiều kinh nghiệm đầu tư nhà đất, người đầu tư thường có xu hướng dựa vào tâm lý đám đông, dẫn đến nguy cơ thua lỗ, mất trắng cao.

Ngược lại, một số nhà kinh doanh khác chọn hướng đi “ăn chắc mặc bền” với thời gian quan sát để chuẩn bị kế hoạch, chiến lược đầu tư cụ thể, lâu dài, giúp giảm thiểu tối đa rủi ro và đạt được nguồn lợi nhuận ổn định. Tuy nhiên, chiến lược này yêu cầu nhà đầu tư phải có nguồn vốn lớn cũng như những kiến thức, kinh nghiệm đầu tư bất động sản nhất định để nắm bắt được thời điểm “vàng” và đưa ra quyết định đúng đắn.

b. Nên đầu tư dòng tiền hay đầu tư lãi vốn?

Đầu tư lãi vốn là hình thức đầu tư dựa trên sự chênh lệch giữa giá bán so với giá ban đầu để tạo ra lợi nhuận. Phương thức này sẽ mang về một khoản lợi nhuận lớn nếu nhà đầu tư có khả năng phán đoán nhạy bén, chính xác về tiềm năng phát triển của dự án. Tuy nhiên, lợi nhuận lớn cũng đi kèm với rủi ro cao nếu người kinh doanh đánh giá sai, dẫn đến tình trạng “kẹt hàng” hoặc chôn vốn quá lâu vào tài sản.

Mặt khác, kênh đầu tư dòng tiền là hình thức tạo doanh thu cố định theo chu kỳ hàng tháng, quý hoặc năm. Đây là phương thức rất phổ biến bởi chúng không đòi hỏi nhiều vốn hay yêu cầu kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn cao. Theo đó, người đầu tư có thể mua đất xây dựng nhà, mua nhà để cho thuê, hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại. Tuy nhiên, hình thức này khó đem về lãi vốn do các chi phí hao mòn sản phẩm, giá trị khu vực đầu tư sụt giảm theo thời gian,…

Bên cạnh đó, cũng có nhiều nhà đầu tư chọn kết hợp cả hai hình thức này, như mua bất động sản rồi xây dựng, khai thác cho thuê, thu lời. Sau vài năm, giá đất tăng thì sẽ bán lại để thu lợi nhuận.

c. Mục tiêu đầu tư bất động sản là gì?

Chuyên gia bất động sản nhận định, việc lựa chọn mục tiêu đầu tư chịu ảnh hưởng lớn bởi nhân khẩu học. Chẳng hạn, những người trung tuổi hướng đến tính an toàn, dài hạn sẽ chọn đầu tư vào các dự án lớn, chủ đầu tư có tiếng và đặc biệt là gần với nơi họ sống. Ngược lại, với nhóm đầu tư trẻ, họ sẵn sàng mạo hiểm lựa chọn bất động sản tại những vùng chưa phát triển để đầu tư.

3. Các loại hình đầu tư bất động sản

a. Đầu tư đất nền

Đây là loại hình đầu tư bất động sản mạo hiểm, chứa rất nhiều rủi ro nhất, nhưng luôn thu hút rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp khiến việc sở hữu đất nền ở những thành phố lớn trở nên khan hiếm. Bởi vậy, những người có kinh nghiệm đầu tư nhà đất sẽ tìm đến các vùng ngoại thành, ven tỉnh để đầu tư loại hình này với mức vốn hợp lý hơn.

b. Đầu tư căn hộ chung cư

Trước tình hình nguồn cung về đất khan hiếm như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư ngày một lên ngôi, thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư. Đây là loại hình bất động sản có phương thức thanh toán linh hoạt nhất với nhiều chính sách mua nhà trả góp hấp dẫn do chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng để tung ra thị trường, tạo điều kiện thuận lợi để người mua dễ dàng sở hữu căn hộ dù chưa tích lũy đủ vốn.

c. Đầu tư phòng trọ cho thuê

Là phiên bản “thấp hơn” của đầu tư căn hộ chung cư, phòng trọ cho thuê được đánh giá là có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản lớn và tính chắc chắn cao, không chịu ảnh hưởng của biến động thị trường bất động sản nhờ nguồn cầu ổn định, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, nơi tập trung phần lớn sinh viên - nhóm đối tượng luôn có nhu cầu thuê trọ cao. Tuy nhiên, loại hình này vẫn ẩn chứa một số rủi ro nhất định do khó kiểm soát được an ninh, cũng như chi phí bảo trì lớn.

d. Đầu tư nhà phố, officetel

Một loại hình đầu tư bất động sản không mới nhưng chưa bao giờ giảm nhiệt vì có nguồn cầu luôn ở mức tốt, đó là đầu tư nhà phố. Đáp ứng đa dạng mục đích sử dụng: vừa có thể sinh sống, kinh doanh trực tiếp, vừa có thể cho kinh doanh cho thuê, nhà phố luôn có nhu cầu cao, là mục tiêu của rất nhiều khách hàng đầu tư.

Bên cạnh đó, căn hộ Officetel (loại hình bất động sản có thể kết hợp linh hoạt các chức năng làm việc và lưu trú) cũng là một hình thức đầu tư bất động sản đem lại mức lợi nhuận hấp dẫn. Đây là loại hình đầu tư được dự đoán sẽ đón đầu xu hướng bất động sản trong những năm tiếp theo nhờ chức năng tích hợp độc đáo.

e. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam những năm gần đây đã đưa bất động sản nghỉ dưỡng trở thành loại hình đầu tư được chú ý bậc nhất và nhanh chóng khẳng định vị thế át chủ bài cho các nhà đầu tư ưa thích bước đi “chậm mà chắc”.

Bên cạnh mục đích để ở khi có nhu cầu, bất động sản nghỉ dưỡng còn được tận dụng để kinh doanh với mức lợi nhuận hấp dẫn.

f. Đầu tư nhà xưởng

Trong khi các loại hình đầu tư bất động sản khác tập trung tại các vùng trung tâm các tỉnh, thành phố lớn thì đầu tư nhà xưởng thường xuất hiện ở những nơi có diện tích lớn và tập trung phát triển công nghiệp. Xu hướng mở rộng và phát triển thị trường khiến nhu cầu tìm thuê nhà xưởng, nhà kho để hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng cao.

Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư tiềm năng nhưng yêu cầu chủ đầu tư phải có nguồn vốn dài hạn và sẵn sàng cho mọi rủi ro bởi thời gian thu hồi vốn tương đối chậm.

Ở bài viết trên Phân tích tài chính chia sẻ chia tiết về bất động sản. Hy vọng hữu ích với bạn đọc. Ngoài ra để nâng cao kiến thức và đầu tư có hiệu quả bạn có thể tham khảo học phân tích tài chính tại địa chỉ đào tạo uy tín.

Xem thêm: Kinh Doanh Bất Động Sản Là Gì – Luật Kinh Doanh Bất Động Sản